Nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowe

Czynności notarialne dotyczące nieruchomości, lokali i wspólnot mieszkaniowych

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali reguluje zasady wyodrębniania lokali oraz funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, które powstają z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu.

Wykaz czynności:

• umowy sprzedaży nieruchomości (art. 535 i n. w zw. z art. 158 KC),
• umowy darowizny nieruchomości (art. 888 i n. w zw. z art. 158 KC), w tym z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania (art. 296 KC) lub użytkowania (art. 244 i n. KC),
• umowy deweloperskie oraz umowy przenoszące własność lokalu w wykonaniu umowy deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym),
• umowy zamiany (art. 603–604 KC) oraz zniesienia współwłasności nieruchomości (art. 210–212 KC),
• ustanowienie hipoteki (ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece),
• umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (art. 389–390 KC),
• pełnomocnictwa do zbycia lub nabycia nieruchomości (art. 99 § 1 KC),
• umowy dożywocia (art. 908 i n. KC),
• umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności (art. 7–10 ustawy o własności lokali),
• umowy sprzedaży, darowizny oraz zamiany lokali stanowiących odrębne nieruchomości,
• umowy określające sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzenie zarządu w formie aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali),
• poświadczenia uchwał właścicieli lokali w przypadkach wymagających formy notarialnej,
• pełnomocnictwa do udziału w zebraniach wspólnoty i głosowania nad uchwałami,
• czynności związane z przekształceniem spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność, na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze,
• zniesienie współwłasności lokalu oraz podział nieruchomości wspólnej (art. 210–212 KC).

Wysokość maksymalnej taksy notarialnej za poszczególne czynności określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, w zależności od wartości przedmiotu czynności.

Czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych) lub podatkiem od towarów i usług, zależnie od statusu stron. Notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobiera należny podatek.