Nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowe

Czynności notarialne dotyczące nieruchomości, lokali i wspólnot mieszkaniowych

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali reguluje zasady wyodrębniania lokali oraz funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, które powstają z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu.

Wykaz czynności:

umowy sprzedaży nieruchomości (art. 535 i n. w zw. z art. 158 KC),
umowy darowizny nieruchomości (art. 888 i n. w zw. z art. 158 KC), w tym z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania (art. 296 KC) lub użytkowania (art. 244 i n. KC),
umowy deweloperskie oraz umowy przenoszące własność lokalu w wykonaniu umowy deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym),
umowy zamiany (art. 603–604 KC) oraz zniesienia współwłasności nieruchomości (art. 210–212 KC),
ustanowienie hipoteki (ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece),
umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (art. 389–390 KC),
pełnomocnictwa do zbycia lub nabycia nieruchomości (art. 99 § 1 KC),
umowy dożywocia (art. 908 i n. KC),
umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności (art. 7–10 ustawy o własności lokali),
umowy sprzedaży, darowizny oraz zamiany lokali stanowiących odrębne nieruchomości,
umowy określające sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzenie zarządu w formie aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali),
poświadczenia uchwał właścicieli lokali w przypadkach wymagających formy notarialnej,
pełnomocnictwa do udziału w zebraniach wspólnoty i głosowania nad uchwałami,
czynności związane z przekształceniem spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność, na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze,
zniesienie współwłasności lokalu oraz podział nieruchomości wspólnej (art. 210–212 KC).

Podstawowe dokumenty

dokument tożsamości stron czynności,
dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez zbywcę (np. wypis aktu notarialnego umowy nabycia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia),
numer księgi wieczystej nieruchomości,
w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu — zaświadczenie właściwej spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu,
zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu — jeżeli dotyczy,
wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków — w przypadku nieruchomości gruntowych,
zaświadczenie właściwego urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn lub deklaracja SD-Z2 wraz z dowodem jej złożenia we właściwym urzędzie skarbowym — jeżeli nieruchomość została uprzednio nabyta w drodze spadku lub darowizny,
przy ustanowieniu hipoteki — dokument stanowiący podstawę wierzytelności (np. umowa kredytu lub pożyczki) oraz oświadczenie banku lub innego wierzyciela o udzieleniu kredytu/pożyczki wraz z wysokością zabezpieczanej wierzytelności.

Wysokość maksymalnej taksy notarialnej za poszczególne czynności określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, w zależności od wartości przedmiotu czynności.

Do powyższych kwot dolicza się podatek VAT w stawce 23%. Notariusz sporządzający akt notarialny dotyczący nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej składa w imieniu stron wniosek o wpis do księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, pobierając od stron należną opłatę sądową i przekazując ją właściwemu sądowi wieczystoksięgowemu. Wysokość opłat sądowych określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłaty sądowe są niezależne od maksymalnej taksy notarialnej i od podatków.

Czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych) lub podatkiem od towarów i usług, zależnie od statusu stron. Notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobiera należny podatek.

← Wszystkie usługi